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2020年,楼市去往何处

来源: 南方日报网络版     时间: 2020-01-19 09:08:47
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2020年,楼市去往何处

  来源:地产深度报道

  2019年的楼市调控不断,频次超过600次,较2018年的415次再上一个台阶,不过由于“因城施策”的实施,不同城市呈现出的结果不尽相同,较热的市场进一步收紧实现降温,下滑过快的市场则陆续放松以便稳定发展。总而言之,2019年的楼市,“稳”字当头。

  在业内人士看来,2020年的楼市会延续这一态势。

  近期,北京、河南、浙江、河北等地的政府工作报告针对2020年的工作总体要求均提出促进房地产市场平稳健康发展,对外释放出2020年 “房住不炒”的工作目标和决心。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《国际金融报》记者采访时表示,在今年各地的两会政策精神中,“因城施策”已经成为主要手段,国家仅在总体上进行把控,地方将拥有更大的自主权,根据实际情况出台维护当地楼市平稳的政策,预计将会围绕租赁住房、精细化去库存、人才引进等几个重点方向去实施。

  “不难看出,2020年的中国房地产市场将以全面奔小康为目标,这意味着,楼市的拐点已经到来:由过去快速增长,到现在及未来健康平稳发展。”严跃进总结称。

  稳房价、增成交

  中国指数研究院发布的数据显示,2019年中国楼市运行平稳,百城房价总体涨幅仅为3.34%。这一数字与2018年的5%或者之前动辄10%以上的增速相比明显收窄。

  值得注意的是,在整体平稳的楼市中,一二线与三四线城市之间的差距正在迅速扩大。在50个受中指院监测的重点城市中,三四线代表城市成交量下调比较明显,同比跌幅约10%。

  此外,同一阵营中的不同城市之间,也表现出了较大差异。克而瑞数据显示,2019年强调控的北京,平均新房价格微降1%,而同样作为一线城市的广州,则大涨25%。

  再如二线城市武汉,2019年新房均价涨幅高达31%,冠绝全国热点一二线城市,而同样成交火热的二线热点城市厦门、青岛、南京涨幅仅4%,福州、郑州、宁波仅微涨2%,甚至天津等城市新房价格呈现下降态势。

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  因此,中指院预测,2020年房地产市场整体将持续平稳运行,但各城市间会延续分化态势,一线与核心二线城市有望保持稳定;部分前期需求透支严重且基本面缺乏支撑的三四线城市,将面临一定调整压力。

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  不过,在严跃进看来,2020年正是“因城施策”真正发力的时刻,其目标就是以“稳房价”为首的“三稳”;此外,在经历了2017年-2018年连续的强调控之后,不少城市库存都已达到历史高点,“去化难”将成为各地政府和房企共同的痛点,或将纷纷出台“人才引进”等相关政策。

  因此,严跃进判断,2020年,多数城市要做的势必是继续利用相关政策来刺激楼市,在稳房价的基础上增加成交量。

  中原地产首席分析师张大伟也向《国际金融报》记者预测,房地产调控最严格的时期已经过去了,2020年,各地楼市将继续以“稳”为主,“因城施策”则是必备手段,大的调整不太可能发生。2019年的调控主要围绕乱象整治及人才落户,而未来大部分城市除了人才购房政策之外,极有可能在首套房信贷支持、公积金政策等方面释放有利于稳定房地产市场的政策。

  土地市场仍将理性

  跳出楼市本身,还需要关注地价对房价的传导效应。

  与2019年住宅市场成交量和房屋价格出现的分化局面类似,不同类型的城市之间,土地供应总量和均价走向也大相径庭。

  中原地产数据显示,2019年全国50大城市的土地市场总量居高不下,合计卖地4.41万亿元,同比上涨19.33%,刷新了历史纪录。这其中,土地收入最多的是“当红”二线城市杭州,达到了2836亿元,将排在第二、三位的两个一线城市上海(1992亿元)和广州(1864亿元)远远地甩在了身后。

  此外,土地收入超过500亿元的城市共有35个,也刷新了历史记录。50城中68%的城市卖地金额同比上涨,且几乎都是一二线城市。

  相对而言,三四线城市的非优质土地定价及成交额都出现了下调和低迷的状况。“现在市场整体下行,我们认为一二线城市新房仍处于供不应求的状态,相比三四线城市拿地更有保障,去化速度也会更快,特别是苏州、杭州、武汉、郑州这些热点二线城市,未来仍有上涨空间,有些TOP20房企甚至将80%以上的土储都集中在这些二线城市。”一名上市房企高管向《国际金融报》记者直言。

  此外,需要指出的是,地价始终是房价的先导。2018年在刚刚经历了房价疯涨、地王频现的年代之后,土地市场显得异常平静,土地成交均价十分罕见地出现回落态势。在不少业内人士看来,这也是楼市在2019年表现异常根本原因之一。

  根据克而瑞统计,2019年,土地价格并未延续2018年的价格回落之势,全国300城土地成交楼板价迎来大幅上涨,增至2396元/平方米,同比上涨13.7%,升至历史高位。

  严跃进向记者分析称,在经历了那个疯狂抢地,“地王”频出的年代之后,部分房企在北京、上海、深圳、杭州等热点城市多次上演“面粉贵过面包”的剧情,早已吃尽了苦头。如今,房企拿地已经相对理性,很难再见到超高溢价地块。因此,要想知道某个城市具体区域的未来房价走势,只需要看这个区域如今的地价如何,十之八九就可以判定。

  “当然,这一判定只能对特定区域有效,例如大湾区部分片区、雄安新区等。”严跃进提醒道,2019年全国平均地价大涨,很大程度上是杭州、武汉等部分城市向远郊扩张的结果,但总体平均溢价率却非常低,因此短期内全国楼市房价仍将保持稳定。

  记者 张志峰

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